−まえがき−


 マンション管理の初めての法律であるマンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「マンション管理適正化法」という。)が平成13年8月1日に施行されてから1年半以上が経ちました。

 このマンション管理適正化法とは、どのような法律なのかご存じですか?また、国土交通大臣がマンションの管理の適正化の推進を図るため定めた、マンションの管理の適正化に関する指針(以下「マンション管理適正化指針」という。)は管理組合にどのような関係がある指針なのでしょうか?

 マンションの法律といえば、私たちは管理規約集に掲載されている管理規約や細則を思い浮かべますが、昭和37年に施行された建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という。)というのがあることも忘れてはなりません。この区分所有法は俗に「マンション法」とも呼ばれ、主に区分所有者の共同の利益や財産の管理、権利義務等が定められている重要な法律です。この法律がある故に、私たちマンションの財産は守られているといっても過言ではありません。管理規約や細則は、この区分所有法の下(もと)に、同法を補完するために定められた当マンションの最高法規、いわゆるマンションの憲法ということになります。

 私たちは、これらの定めに従い総会を開催し、または総会に出席し組合員全員での参加を基本に管理組合の運営や財産の管理を行ってきたといえるでしょう。しかし、その一方で、マンション一般にいえることですが、共同生活に対する居住者間の意識の相違、管理に対する他人任せの姿勢、価値観の違いなどから、良好な維持・管理が難しいのがマンションの現状です。また、今後は、マンションによっては適切な修繕が行われないまま老朽化が進み、居住環境が低下しスラム化することも考えられます。


 こうした背景から、国は、このマンション管理適正化法の施行およびマンション管理適正化指針により、管理組合および区分所有者に対して、マンションの管理についての努力義務を明示しました。今回は、これらの内容について具体的にお知らせすることといたしました。これを機に、管理組合や区分所有者が今後果たすべき役割について、改めて考えなおしてみる時期だと思います。

1.マンション管理適正化法とは?
 1.マンション管理についての初めての法律


 国が定めたマンション管理についての法律はこれまでにはなく、また、マンションという名称を使用した法
律は、このマンション管理適正化法が初めてです。

この法律は、以下の経過で施行されました。

(1)平成12年12月1日   衆議院本会議で可決成立
(2)平成12年12月8日   公布
(3)平成13年 8月1日   施行

 2.マンション管理の目的


   マンション管理の主な目的は

   (1)快適な居住環境を確保すること
   (2)マンションの資産価値の維持・向上を図ること
   です。

 3.管理組合等の努力義務

   今までマンションの管理には無関心だった。・・・けれどこれからは?

   マンション管理適正化法の第4条では、

   (管理組合等の努力)
   第4条 管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよ
       う努めなければならない。
      2 マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果
       たすよう努めなければならない。
   と、定めています。

    つまり、第4条第1項で「マンションの管理の適正化を推進するための管理組合の努力義務」を定めるとと
   もに、同条第2項では「マンションの管理の適正化を推進するための区分所有者の役割義務」を定めていま
   す。


    したがって、この法律の施行により、以前にも増して今後は、マンションの区分所有者の中から選任された
   役員は、積極的にマンションの管理の内容を理解し、管理の向上を図らなくてはならなくなりました。


つまり、管理組合の役員として

「私は順番で役員になっただけ」
「私の任期のときは、何もしたくない」
「早く任期を終えて、次の人と交代したい」

といった無関心な考え方は、今後は、この法律によって定められた区分所有者としての役割義務を軽視
した対応とも言われかねないこととなってしまったのです。



頭が痛い!・・・・・でも、これは国が定めた法律です。
当マンション管理規約第41条にも
第41条(役員の誠実義務)
 役員は、規約および使用細則ならびに総会および理事会の決議に従い、組合員のため誠実にその職務を
遂行するものとする。・・・と定めています。


 4.国はなぜ管理組合に対してマンション管理適正化指針を定めたのか?

    国はなぜ管理組合に対して、「管理組合の管理のあり方」を示したマンション管理適正化指針を定めたの
   でしょうか?


 国が管理組合に対してこの指針を出すことになったのは、今まで放置されていた管理組合の運営に対しその責任の重視と、その自覚を明確にする必要があったためだと思われます。

 国は、マンションの管理の適正化の推進において、管理組合および区分所有者が役割を果たすことを期待しているのです。

 管理組合や区分所有者が応分の負担と協力をしながら、組合員全員で「自分たちの財産は自分たち自身で守る。」ことを基本に考えているのです。また、マンション管理の主体は管理組合自身であることを明らかにし、マンションにおける快適な居住環境を確保するための方針が定められたのです。



   マンション管理適正化法第3条で、
   (マンション管理適正化指針)

   第3条 国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るため、管理組合によるマンションの管理
       の適正化に関する指針(以下「マンション管理適正化指針」という。)を定め、これを公表するものとす
       る。

   と規定し、国はこの指針において、次の主要項目を定めています。


   1.マンションの管理の適正化の基本的方向
   2.マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項
   3.
マンションの管理の適正化の推進のためにマンションの区分所有者等が留意すべき基本的事項等
   4.マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的事項
   5.マンション管理士制度の普及と活用について
   6.国、地方公共団体およびマンション管理適正化推進センターの支援


 5.管理を委託する管理業者には、その義務と罰則が定められた


    マンション管理適正化法では、管理を委託するマンション管理業者に以下の義務と罰則が定められまし
   た。

  (1)マンション管理業者の登録の義務(法 第44条)
  (2)管理業務主任者の設置及び登録制度(法 第56条、第59条)
  (3)重要事項の説明等(法 第72条)
  (4)管理委託契約書面の交付(法 第73条)
  (5)財産の分別管理(法 第76条)
  (6)管理事務の報告(法 第77条)
  (7)書類の閲覧(法 第79条)
  (8)業務停止命令(法 第82条)
  (9)罰則(法 第106条〜第113条)

    国は、これまでマンション管理業者に対しては無チェックでしたが、マンション管理適正化法により、マンシ
   ョン管理業者に厳しい義務づけと罰則を規定してマンションの管理の適正化を推進することにしたのです。

2.マンション管理適正化指針の内容は?


 国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るため、管理組合および区分所有者の役割義
務を明示しました。

 1.マンション管理の適正化の基本的方向
   (1)マンション管理と自主管理


        区分所有法第3条では、分譲マンションの管理について次のように規定しています。
        「区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、
        この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。・・・・・」
       ※「集会」とは、一般に「総会」のことをいいます。


 つまり、自分たちの住んでいる建物および敷地の管理は、自分たち自身が全員で責任を持って行うという「住民自治」を基本としています。
 また、管理組合の運営は、あくまでも区分所有者全員の判断と責任において行う「自主管理」を前提としています。


        したがって、マンション管理業者へ管理事務を委託する場合においても、管理組合が主体で行わな
       ければならないのです。

  (2)マンション管理の運営主体は管理組合です

        先にも述べたように区分所有法第3条の趣旨からして、マンション管理の運営主体は管理組合その
       ものであり、管理を行う上での権限と責任は管理組合にあることから、国は管理組合に対して、マンシ
       ョンの管理の適正化を推進するための必要な事項をマンション管理適正化指針として定めたのです。

        管理組合は、区分所有者の意見が十分に反映されるように運営するとともに長期的な見通しをもっ
       て適切な運営を行うことが重要です。

        総会での決議は、最終的には多数決によるものですが、少数意見にも耳を傾け、より多くの区分所
       有者が自己の責任と義務において納得できるような運営を円滑に行うための努力も必要です。

        また区分所有者は、管理組合の一員としての役割を認識し、管理組合の運営に関心を持ち、積極
       的に参加
しなければなりません。

 2.マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項
  (1)管理組合の運営には全員で参加する

    
         管理組合が自主的・自立的に運営するためには、区分所有者全員が参加して意見を交換する必要
       があります。

  (2)理事長の責務は


         ある大手管理業者のマンション管理適正化指針の解説記事では、管理組合の理事長は、マンショ
       ン管理の目的を達成するため積極的に管理に関心を持ち、管理の内容を理解し、管理規約その他マ
       ンションの管理に関する法律等に理解を深めて、他の役員とともに誠実に職務を遂行する義務がある
       と解説されています。


したがって今後は、

「管理に関心がない」
「責任をとりたくないから何もしたくない」
「管理は管理会社に任せてある」

といった無責任・無関心な態度は慎まなくてはならないのです。



         管理組合の運営を適切かつ円滑に行うためには、まず、管理組合の責任者である理事長が「しっ
       かりと勉強して努力しろ!」と書かれているのです。「冷や汗・・・(-_-;)」

        これまでも進んで役員に、ましてや理事長になりましょうという方がいないのに・・・
        こんなことまでいわれると、・・・次期役員の選出時に辞退者ゾロゾロということのないよう祈りたい
       ものです。

  (3)管理規約を総点検し必要があれば改正する

         管理規約は「マンションの憲法である」ともいわれています。売買時に作成された管理規約は「原
       始規約」とも呼ばれ、売主の作成した管理規約であり、規約をチェックし、自分たちに不都合不利益な
       内容のものは改正する必要があります。

        管理規約を改正・変更する必要が生じたときは、国土交通省より公表されている「中高層共同住宅
       標準管理規約」を参考にして行うこととされました。

        また、マンションにおいては、居住者間のトラブルを未然に防ぐため、使用細則等各マンションの実
       態に即した具体的な住まい方のルールを定めることが重要であると定めています。

  (4)管理組合の正しい経理


  管理組合が正しい会計処理を行っているかを、次の事項を基本に点検する必要があります。


1)通帳は、管理組合理事長名義になっているか?
2)管理費等は口座振替後、管理業者の口座を経由することなく直接管理組合口座に入金されているか?
3)通帳と印鑑は分離保管しているか?(管理組合と管理会社)
4)月次の収支報告書は、毎月定期的に提出されているか?

5)管理費等の滞納について、回収のシステム(手続き等)ができているか?

  (5)長期修繕計画書を作成し必要に応じて見直しをする


 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためにあらかじめ長期修繕
計画を策定し、適時適切な修繕を行うことが重要です。


1)長期修繕計画を作成したら5年を目処に見直しを行い、また必要に応じて建物診断を行うことや
  専門的知識を有する人の意見を求めることも有効です。

2)大規模修繕工事にあたっては、修繕の内容、資金計画などについて事前に組合員に周知徹底
  を図り、総会において組合員の合意を得るよう努める必要があります。

3)大規模修繕工事に対応するため、必要となる修繕積立金を積み立てること
  また、必要に応じて修繕積立金の見直しを検討することも必要です。


 3.マンションの管理の適正化の推進のために区分所有者が留意すべき
   基本的事項


    マンション管理適正化指針では、区分所有者に対しても、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加
   することに努めること
とし、以下のような定めをしています。

  (1)
マンションの管理の重要性を十分認識し、管理規約、使用細則や委託契約、長期修繕計画等に関して
    留意すること。

  (2)マンションは、一戸建てと居住形態が異なり、隣接住戸や上下階の住戸等への配慮を要する住まい方
    が必要であることを十分に認識すること。

  (3)区分所有者は、管理組合の構成員の一員として進んで総会に参加し、参加できない場合は、議案書の
    内容を十分検討し、議決権行使書や委任状による意思表示を行うこと。

  (4)管理組合の役員としての職務を遂行すること。
  (5)賃借人等も、区分所有者と同じく、規約や総会決議に基づく義務を負うこと。

    したがって、今後は、区分所有者自身もマンションの管理に無関心であってはならないと定めているので
   す。


 4.マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的
   事項
  (1)管理委託契約の内容を総点検する

        管理組合(特に理事会)は、管理の主体であることを認識し、管理業者に委託している業務等につ
      いて、管理委託契約の内容を総点検することが必要です。マンション管理適正化指針でも指摘してい
      るように、管理委託契約書の業務内容が具体的であること、また、管理組合にとって不利な条件がな
      いかを点検することが必要です。


  (2)マンション管理業者の行う管理事務の報告をチェックする

       管理組合(特に理事会)は、管理業者の行う管理事務の履行および報告が、適正に実施されている
      かをチェックする必要があります。


  (3)管理委託契約の期間は1ヶ年とする

        マンション管理業者の業務内容をチェックし、契約内容が適切に履行されているかを確認するため、
      管理委託契約の期間は1ヶ年とすることが基本です。また管理委託契約が満了するときには、次の方
      法のうち、どの方法が適切であるかを検討することとなります。


      1)同一条件で更新する
      2)管理委託の内容および範囲を変更する
      3)場合によっては、管理業者を変更する

       マンション管理適正化法に基づく重要事項説明により、管理の内容の確認を行うことも必要です。

      マンション管理適正化法第72条では、
        マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約(管理受託契
      約)を締結しようとするときは、あらかじめ次の方法により管理委託契約の内容およびその履行に関す
      る事項(重要事項説明)を管理業務主任者から説明をさせなければならないと規定されています。


     (1) マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一条件(減額になる場合を含む。)で管理組合と
        の管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ当該管理組合を構成するマンションの区分所
        有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。

         ただし、管理組合に管理者等が置かれているときは、いわゆる理事会が存在するときは、その理
        事長に管理業務主任者をして、重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならないこ
        ととなっています。


     (2)マンション分譲時に初めて管理受託契約を管理組合と締結しようとするときや契約期間満了に伴
        い、従前の管理受託契約の内容を変更または管理組合に不利な条件と見なされるような場合(管
        理受託費の値上げ等)に、管理組合と管理受託契約を締結しようとするときは、あらかじめ説明会
        を開催し、区分所有者および理事長に対し、管理業務主任者をして、重要事項の説明をさせなけれ
        ばならないとしています。


       この場合においては、説明会開催日の一週間前までに区分所有者および理事長の全員に対し、重要
     事項ならびに説明会開催日時および場所を記載した書面を交付しなければならないと規定されていま
     す。


 5.マンション管理適正化法に基づく管理業者の主な義務

マンション管理業者の義務となる主な事項

義 務

法律

ポイント

1.マンション管理
  者の登録

第44条

マンション管理業者を営もうとする者は、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならない。

2.管理業務主任者
  
の設置

第56条

事務所ごとに成年者である選任の管理業務主任者を30組合ごとに1名置かなければならない。

3.再委託の制限

第74条

マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち、基幹事務についてはこれを一括して他人に委託してはならない。

     基幹事務とは次の事務をいう。
(1)管理組合の会計の収入及び支出の調定、出納
(2)
マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

4.財産の分別管理

第76条

預金名義を管理組合とし、通帳と印鑑を分離して保管しなければならない。また、マンション管理業者は、管理費等を自社に1ヶ月以上保管してはならない。

5.書類の閲覧

第79条

マンション管理業者は、財産の状況を記載した書類を事務所ごとに備え置き、関係者の求めにより閲覧させなければならない。


    マンション管理適正化法により、マンション管理業者に法律による義務が課せられました。これにより、今
   後マンション管理業者は、この義務を履行しなければ業務をすることができなくなります。また、同法の定め
   に違反したときは、国土交通大臣は当該マンション管理業者に対し、1年以内の期間を定めて、全部または
   一部の業務停止命令をすることができることとなっています。

   さらに、違反した場合の厳しい罰則規定が設けられています。

 6.マンション管理会社の適性度チェック

マンション管理適正化法による管理会社の適性度チェックリスト

No

法律

チェックポイント

1

44条

マンション管理業者として国土交通省の登録簿に登録している

2

56条

管理受託している30組合に1名の選任の管理業務主任者を確保している

3

72条

この法律に基づく重要事項の説明を受けた

4

73条

管理委託契約書を交付している

5

74条

管理組合の会計処理はすべて自社で行っている

6

長期修繕計画書や資金計画案は自社で作成できる

7

長期修繕計画についてのアドバイスができる

8

76条

通帳は管理組合の理事長名義になっている

9

管理費等は管理会社の口座を経由しないで直接管理組合口座に入金している

10

通帳と印鑑は管理組合と管理会社に分離保管している

11

当月の月次収支報告書は翌月中に提出している

12

管理費等の滞納に対する回収手続きを行っている

13

77条

毎年会計年度終了後、遅滞なく収支決算書等を提出している

14

毎回理事会に出席して議事録を作成している。又は管理組合が作成した議事録の内容を確認している

15

79条

賃借対照表及び損益計算書等を見て信用できる会社である

16

管理実績を見て安心できる会社である


   マンション管理業者は、上記の条件に合致し、管理事務を適正かつ円滑に遂行できるものでなくてはなりま
  せん。管理組合としては、管理会社のあら探しをするのではなく、管理組合がマンション管理の目的を達成す
  るためには、経験が豊富で信頼のおけるマンション管理業者を良きパートナーにすることが必要条件といえる
  でしょう。


 7.管理組合の運営に関する自己チェック

      マンション管理適正化法・指針に見る管理組合運営の自己チェック(42項目)

チェックポイント

YES

NO

1

マンション管理の運営主体は管理組合ですか

2

理事会や総会は定期的に開催されていますか

3

理事会・総会の議事録の原本作成と保管がされていますか

4

理事会・総会の議事録は審議内容や決定経緯など、必要事項がわかりやすく記載されていますか

5

理事会・総会の議事録は遅滞なく組合員等に広報されていますか

6

重要な案件の前には組合員が十分に理解して総会に臨めるように説明会等が開催されていますか

7

総会に積極的に参加されていますか。また参加できないときは議決権行使書や委任状による意思表示をしていますか

8

管理組合の一員として他人任せにしないで、積極的に管理に関心を持っていますか

9

理事会や総会に出席して発言していますか。また管理に関する他の人との意見交換をしていますか

10

役員交代の選任時に快く引き受けていますか

11

居住者は共同生活としてのルールを守っていますか。また区分所有者は賃借人に規約及び同ルールの遵守を誓約させていますか

12

管理規約・細則、各種契約書の内容を十分理解していますか

13

役員になったときはマンション管理の内容の理解を深めて、他の役員とともに誠実に職務を遂行していますか。また担当業務の職務専念義務を果たしていますか

14

次期役員への引継事務は書面等をもって確実に引き継がれていますか

15

管理の維持向上のための懸案課題や居住環境改善に関する積極的な取り組みがされていますか

16

現状のみに着目しない長期的なマンション管理の適正化についての検討がされていますか

17

快適な居住環境を確保し資産価値向上のために適宜適切な修繕が実施されていますか

18

マンション独自の長期修繕計画書が作成されていますか

19

5年に一度は長期修繕計画や積立金の見直しをしていますか

20

建物・設備点検は定期的に実施され、管理組合に報告書が提出されていますか

21

建物・設備の点検は管理会社や保守管理業者ばかりに任せることなく必要に応じ管理組合自身の自主点検を実施していますか

22

管理に必要な広報活動の実施や掲示板には新しいお知らせがキチンと貼られていますか

23

通帳は管理組合理事長名義になっていますか

24

管理費等は管理会社の口座を経由しないで直接管理組合口座に入金されていますか

25

通帳と印鑑は管理組合と管理会社に分離保管されていますか

26

管理費等の滞納について必要な手続きがされていますか。また管理会社は基幹事務としての誠実な管理事務を履行していますか

27

積立マンション保険などの有価証券は管理会社に預けることなく管理組合が直接管理・保管していますか

28

毎月、月次収支報告書は管理会社から遅滞なく提出されていますか

29

会計元帳、各種契約書、見積書、会計に関する予算・決算資料や領収証などが整っていますか

30

管理規約原本や総会議事録は、保管場所が所定の掲示場所に示されていますか

31

管理規約・細則等は必要に応じ見直し・変更等がされていますか

32

管理組合は積立マンション保険・マンション修繕債権・定期預金等の満期日を把握し適宜適切な切換等をしていますか

33

理事会や総会は管理会社の管理業務主任者が立ち会っていますか。また管理業務主任者証を常に携帯し、必要なときに提示がされていますか

34

管理業務日誌は毎月定期的に管理組合に報告されていますか

35

管理組合の管理者は消防法に定める防火管理者を選任していますか

36

防火管理者は消防計画書を作成し管轄消防署に届出がされていますか

37

防火管理者は消防設備点検を実施し必要に応じ改善に関する報告を管理組合にしていますか

38

防火管理者は防火に関する知識・情報を居住者に広報していますか。また定期的に防災訓練等の計画・実施を行っていますか

39

管理組合は防火管理者が指摘した必要な設備の改善等に要する予算措置を行っていますか。また遅滞なく改善工事が実施されていますか

40

管理組合は円滑な管理を実施するため必要に応じ自治会とも連携・協調をしていますか

41

緊急対応のための役員の体勢や管理会社その他の保守管理業者との連絡体制が確立されていますか

42

総合的に評価すると管理組合運営は適正かつ円滑に行われていると思いますか


    自己チェック項目のなかには、管理組合の役員経験者でないとわからないものも多くありますが、これを機
  に皆様でチェックされてみてはいかがでしょうか。

   チェックリストの「YES」項目に○が多ければ多いほど、健全な管理組合運営がされているといえるでしょう。

  ただし、チェック項目のうち次のものは重要な項目です。

   Q1〜Q5
   Q18
   23〜Q36

   上記の項目に1つでも「NO」があると、管理組合としては問題ですので、その事項については早期に改善し
  なければなりません。


   また、次の項目は、管理組合の一員としての区分所有者自身が果たすべき役割義務ですので、「NO」に○
  をつけられた方は、今後は「自分たちの財産は自分たち自身で守る」という観点から考え直してみられてはい
  かがでしょうか。


   Q7〜Q11


   その他の項目は、上記の重要項目を含め、主に管理組合の理事会および管理会社の管理組合運営に対す
  る誠実な履行義務であるといえます。


   厳しい条件を求められるのは管理会社だけではありません。

    国は、マンションの管理の適正化を推進するために、マンション管理業者に厳しい義務づけと罰則を定める
  とともに、管理組合に対しては「管理組合の努力義務」と「区分所有者の役割義務」をそれぞれ定めたマンシ
  ョン管理適正化法およびマンション管理適正化指針を制定・施行しました。

   管理組合は、区分所有者一人一人が集まった団体です。そして管理組合の最高意思決定機関が総会で
  す。「管理組合=理事会」では決してありません。理事会は、管理組合の管理者ではありますが、基本的には
  管理組合の下(もと)に業務を実施する業務執行機関なのです。


    したがって、マンションの管理を適正に行うためには、マンション管理会社を良きパートナーにし、管理組合
  自身も努力義務を誠実に努めなければなりません。マンション管理適正化法および同指針の趣旨を十分理解
  され、今後は役員はもとより管理組合の一員として、管理組合の運営に積極的に参加することが区分所有者
  としての役割義務であるといえるでしょう。


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