マンション管理の初めての法律であるマンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「マンション管理適正化法」という。）が平成１３年８月１日に施行されてから１年半以上が経ちました。

　このマンション管理適正化法とは、どのような法律なのかご存じですか？また、国土交通大臣がマンションの管理の適正化の推進を図るため定めた、マンションの管理の適正化に関する指針（以下「マンション管理適正化指針」という。）は管理組合にどのような関係がある指針なのでしょうか？

　マンションの法律といえば、私たちは管理規約集に掲載されている管理規約や細則を思い浮かべますが、昭和３７年に施行された建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）というのがあることも忘れてはなりません。この区分所有法は俗に「マンション法」とも呼ばれ、主に区分所有者の共同の利益や財産の管理、権利義務等が定められている重要な法律です。この法律がある故に、私たちマンションの財産は守られているといっても過言ではありません。管理規約や細則は、この区分所有法の下（もと）に、同法を補完するために定められた当マンションの最高法規、いわゆるマンションの憲法ということになります。

　私たちは、これらの定めに従い総会を開催し、または総会に出席し組合員全員での参加を基本に管理組合の運営や財産の管理を行ってきたといえるでしょう。しかし、その一方で、マンション一般にいえることですが、共同生活に対する居住者間の意識の相違、管理に対する他人任せの姿勢、価値観の違いなどから、良好な維持・管理が難しいのがマンションの現状です。また、今後は、マンションによっては適切な修繕が行われないまま老朽化が進み、居住環境が低下しスラム化することも考えられます。

　こうした背景から、国は、このマンション管理適正化法の施行およびマンション管理適正化指針により、管理組合および区分所有者に対して、マンションの管理についての努力義務を明示しました。今回は、これらの内容について具体的にお知らせすることといたしました。これを機に、管理組合や区分所有者が今後果たすべき役割について、改めて考えなおしてみる時期だと思います。

　国が定めたマンション管理についての法律はこれまでにはなく、また、マンションという名称を使用した法
律は、このマンション管理適正化法が初めてです。
この法律は、以下の経過で施行されました。

（１）平成１２年１２月１日　　　衆議院本会議で可決成立
（２）平成１２年１２月８日　　　公布
（３）平成１３年　８月１日　　　施行

　　　マンション管理の主な目的は
　　　（１）快適な居住環境を確保すること
　　　（２）マンションの資産価値の維持・向上を図ること
　　　です。

　　　今までマンションの管理には無関心だった。・・・けれどこれからは？

　　　マンション管理適正化法の第４条では、

　　　（管理組合等の努力）
　　　第４条　管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよ
　　　　　　　う努めなければならない。
　　　　　　２　マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果
　　　　　　　たすよう努めなければならない。
　　　と、定めています。

　　　　つまり、第４条第１項で「マンションの管理の適正化を推進するための管理組合の努力義務」を定めるとと
　　　もに、同条第２項では「マンションの管理の適正化を推進するための区分所有者の役割義務」を定めていま
　　　す。

　　　　したがって、この法律の施行により、以前にも増して今後は、マンションの区分所有者の中から選任された
　　　役員は、積極的にマンションの管理の内容を理解し、管理の向上を図らなくてはならなくなりました。

頭が痛い！・・・・・でも、これは国が定めた法律です。
当マンション管理規約第４１条にも
第４１条（役員の誠実義務）
　役員は、規約および使用細則ならびに総会および理事会の決議に従い、組合員のため誠実にその職務を
遂行するものとする。・・・と定めています。

　　　マンション管理適正化法第３条で、
　　　（マンション管理適正化指針）

　　　第３条　国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るため、管理組合によるマンションの管理
　　　　　　　の適正化に関する指針（以下「マンション管理適正化指針」という。）を定め、これを公表するものとす
　　　　　　　る。

　　　と規定し、国はこの指針において、次の主要項目を定めています。

　　　１．マンションの管理の適正化の基本的方向
　　　２．マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項
　　　３．マンションの管理の適正化の推進のためにマンションの区分所有者等が留意すべき基本的事項等
　　　４．マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的事項
　　　５．マンション管理士制度の普及と活用について
　　　６．国、地方公共団体およびマンション管理適正化推進センターの支援

　　　　マンション管理適正化法では、管理を委託するマンション管理業者に以下の義務と罰則が定められまし
　　　た。

　　（１）マンション管理業者の登録の義務（法　第４４条）
　　（２）管理業務主任者の設置及び登録制度（法　第５６条、第５９条）
　　（３）重要事項の説明等（法　第７２条）
　　（４）管理委託契約書面の交付（法　第７３条）
　　（５）財産の分別管理（法　第７６条）
　　（６）管理事務の報告（法　第７７条）
　　（７）書類の閲覧（法　第７９条）
　　（８）業務停止命令（法　第８２条）
　　（９）罰則（法　第１０６条〜第１１３条）

　　　　国は、これまでマンション管理業者に対しては無チェックでしたが、マンション管理適正化法により、マンシ
　　　ョン管理業者に厳しい義務づけと罰則を規定してマンションの管理の適正化を推進することにしたのです。

　国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るため、管理組合および区分所有者の役割義
務を明示しました。

　　　　　　　　区分所有法第３条では、分譲マンションの管理について次のように規定しています。
　　　　　　　　「区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、
　　　　　　　　この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。・・・・・」
　　　　　　　※「集会」とは、一般に「総会」のことをいいます。

　　　　
　　　　　　　　 管理組合が自主的・自立的に運営するためには、区分所有者全員が参加して意見を交換する必要
　　　　　　　があります。

　　　　　　　　 ある大手管理業者のマンション管理適正化指針の解説記事では、管理組合の理事長は、マンショ
　　　　　　　ン管理の目的を達成するため積極的に管理に関心を持ち、管理の内容を理解し、管理規約その他マ
　　　　　　　ンションの管理に関する法律等に理解を深めて、他の役員とともに誠実に職務を遂行する義務がある
　　　　　　　と解説されています。

　 管理組合が正しい会計処理を行っているかを、次の事項を基本に点検する必要があります。

　マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためにあらかじめ長期修繕
計画を策定し、適時適切な修繕を行うことが重要です。

１）長期修繕計画を作成したら５年を目処に見直しを行い、また必要に応じて建物診断を行うことや
　　専門的知識を有する人の意見を求めることも有効です。
２）大規模修繕工事にあたっては、修繕の内容、資金計画などについて事前に組合員に周知徹底
　　を図り、総会において組合員の合意を得るよう努める必要があります。
３）大規模修繕工事に対応するため、必要となる修繕積立金を積み立てること
　　また、必要に応じて修繕積立金の見直しを検討することも必要です。

　　　　マンション管理適正化指針では、区分所有者に対しても、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加
　　　することに努めることとし、以下のような定めをしています。

　　（１）マンションの管理の重要性を十分認識し、管理規約、使用細則や委託契約、長期修繕計画等に関して
　　　　留意すること。
　　（２）マンションは、一戸建てと居住形態が異なり、隣接住戸や上下階の住戸等への配慮を要する住まい方
　　　　が必要であることを十分に認識すること。
　　（３）区分所有者は、管理組合の構成員の一員として進んで総会に参加し、参加できない場合は、議案書の
　　　　内容を十分検討し、議決権行使書や委任状による意思表示を行うこと。
　　（４）管理組合の役員としての職務を遂行すること。
　　（５）賃借人等も、区分所有者と同じく、規約や総会決議に基づく義務を負うこと。

　　　　したがって、今後は、区分所有者自身もマンションの管理に無関心であってはならないと定めているので
　　　す。

マンション管理業者の義務となる主な事項

　　　　マンション管理適正化法により、マンション管理業者に法律による義務が課せられました。これにより、今
　　　後マンション管理業者は、この義務を履行しなければ業務をすることができなくなります。また、同法の定め
　　　に違反したときは、国土交通大臣は当該マンション管理業者に対し、１年以内の期間を定めて、全部または
　　　一部の業務停止命令をすることができることとなっています。

　　　さらに、違反した場合の厳しい罰則規定が設けられています。

マンション管理適正化法による管理会社の適性度チェックリスト

　　　　　　マンション管理適正化法・指針に見る管理組合運営の自己チェック（４２項目）